Что такое девелопер: история возникновения, функции

Что такое девелоперская компания: назначение и структура

Девелоперская компания – это девелоперское юридическое лицо, что означает осуществление непосредственного строительства нового, ремонта или реконструкции существующего объекта.

Дополнительным отличием от частного лица является управление финансовыми потоками, которые необходимы для ведения бизнеса и получения прибыли.

Для правильного ведения бизнеса девелоперская компания должна иметь четкую структуру подразделений

На территории Российской Федерации застройщик имеет непосредственный контакт с застройщиком.

Но в современных реалиях другое лицо чаще является только собственником земли, а девелопмент и строительство объекта недвижимости осуществляет девелоперская компания.

Сегодня застойный рынок недвижимости демонстрирует уверенный рост. Повышается покупательная способность граждан, государство реализует меры социальной помощи, также наблюдается демографический рост населения.

Поэтому деятельность в сфере строительства является перспективным направлением для инвестиций, особенно если речь идет о жилой недвижимости.

Ипотечные кредиты увеличивают потребительский спрос, что приводит к необходимости строительства новых объектов

Но любой бизнес связан с получением прибыли. Следовательно, чтобы повысить стоимость готового объекта, недостаточно его построить. Требуются дополнительные усилия по увеличению ценовой составляющей.

Примечание! Появление девелоперских компаний является ответом на требования современного рынка по удовлетворению потребностей общества.

Руководителем девелоперской компании, являющейся юридическим лицом, может быть одно лицо или группа лиц, работающих в сфере инвестиционно-девелоперской деятельности. Типичная структура такой организации включает следующие группы:

1. Производство, непосредственно занимающееся управлением строительными работами, коммерческой деятельностью и реализацией готовых проектов.
2. Административно-управленческий персонал, состоящий из юридического, финансового, кадрового и бухгалтерского отделов.
3. Технический персонал и бизнес-команда.

Если посмотреть на структуру девелоперской компании, то она мало чем отличается от других организаций. Для получения желаемого эффекта важно обеспечить качественное и полноценное взаимодействие всех компонентов.

При платной системе разработчик является наемным работником

Девелопмент земельных участков

Ландшафтный дизайн или ландшафтный дизайн (от англ. Land — земля) — вид деятельности, повышающий стоимость земельного участка.

Как правило, эта деятельность предполагает изменение целевого назначения участка, разделение его на более мелкие участки, организацию коммуникаций, а затем продажу под застройку.

Причем чаще всего такие участки приобретают девелоперы-строители для реализации своих проектов. Короче схема именно такая.

В результате деятельности застройщика обычный земельный участок превращается в участок, готовый к строительству, что немаловажно по формальностям. Необходимо только оформить смену правообладателя.

Землеустройство – отдельная категория предприятий на строительном рынке

Почему этот вид деятельности выделен в отдельную группу? Потому что это долгий и сложный процесс. Например, процедура смены назначения может занимать не один год. На этом этапе требуется до 250 подписей.

Сумма платежей (официальных и неофициальных) также впечатляет. Этот вид деятельности считается наиболее рискованным.

Потому что нужно иметь представление не только о тенденциях рынка, но и о стратегии развития региона, платежеспособности будущих клиентов, планируемых изменениях в нормативно-правовой базе и многом другом, что сложно предсказать.

Выбирая участок для своей деятельности, девелопер в первую очередь определяет, кого может заинтересовать этот проект – группу потенциальных потребителей.

Соответственно уровень ландшафтного, строительного и инфраструктурного проектирования планируется строго по классу заказчиков.

При этом существует продуманный план по привлечению средств инвесторов, так как собственные вложенные средства компании обычно составляют 20-30% от общей суммы.

Особое внимание уделено экологическому состоянию рассматриваемого района, возможностям и перспективам развития транспортных связей с соседними городскими территориями и центром.

Основные задачи и функции девелопера:

1. Исследование рынка

2. Финансовая оценка недвижимости

3. Разработка бизнес-плана

4. Поиск и привлечение инвесторов

5. Подготовка проектной документации (инженерной, технической)

6. Управление ресурсами (деньги, материалы, люди)

7. Контроль качества и сроков строительных работ

8. Поиск покупателей

Об информационных технологиях

Как используется это слово? «Программист» можно использовать несколькими способами. В первом случае это имя человека, непосредственно участвовавшего в написании программного кода.

Это связано с тем, что он занимается разработкой программного обеспечения для различных устройств. Кроме того, компания-разработчик — это структура, выполняющая заказы или самостоятельно создающая программное обеспечение, не имеющее аналогов.

Какими качествами должен обладать сотрудник в этой сфере?

Что можно сказать, например, о директоре девелоперской компании? Для успешного ведения бизнеса крайне желательно быть стрессоустойчивым, целеустремленным человеком с аналитическим складом ума и организаторскими способностями.

То же самое можно сказать и о его подчиненных. Только им это нужно в меньшей степени (если нет амбиций и желания занять более высокое место). Полезным будет и умение находить подходы к решению различных задач.

Лидерские качества помогут собрать команду хороших специалистов, а также организовать процесс строительства. Жизненный опыт поможет выбрать специалистов своего дела: архитектора, специалиста по продвижению, юриста, бухгалтера и так далее.

Ведь для того, чтобы быть успешным на этом рынке, нужно уметь оценивать состояние продаж недвижимости прямо сейчас. И еще одно без которого не обойтись, это анализ актуальных тенденций.

Крайне важно уметь своевременно принимать решения о реорганизации объекта с целью получения максимально возможной прибыли. Для достижения этой цели также важно грамотно управлять процессом строительства.

Поэтому нужно хорошо разбираться как в теории, так и в практике.

Девелоперы, чей бизнес потерпел крах

По данным рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в 2018 году в России на разной стадии банкротства находилось почти 150 девелоперских компаний общей площадью 4,5 млн. кв.

Всего от банкротства таких компаний за последние 10 лет в РФ пострадало более 40 000 человек. Вот список крупнейших разработчиков за последние несколько лет:

• Группа «СУ-155» (владелец Михаил Балакин). Несколько лет подряд возглавляла ТОП-5 крупнейших застройщиков РФ. На момент банкротства (2016 г.) в состав группы входило более 100 компаний. Почти 150 объектов остались незавершенными.
• Mirax Group (владелец Сергей Полонский). В 2010 году вошел в пятерку лучших разработчиков в РФ. Однако экономический кризис, начавшийся в 2009 году, подорвал позиции компании, в которой на тот момент работало более 4000 человек.

В 2011 году бренд прекратил свое существование, владелец закрыл часть бизнес-структур и провел реструктуризацию некоторых из них из-за растущих долгов перед банками. В результате более 600 000 кв. м объекта не были сданы в срок.

• ООО «Трансфорт» (владелец Юрий Кузнецов). Эта компания была создана специально для строительства и управления крупным жилым комплексом, состоящим из 45 многоквартирных домов.

Инвесторами выступили юридические лица и физические лица-акционеры, соинвестором выступил Wojskowy Bank Budowlany. Через год после начала строительства оно было остановлено, в разной степени готовности осталось 8 корпусов, к ним не успели даже сдать коммуникации.

От банкротства застройщика пострадало более 1500 человек.

• Управляющая компания «Премьер Девелопмент» (владелец Алексей Муромцев). Около 1000 дольщиков, вложившихся в ЖК «Лебединое озеро» в Московской области, остались ни с чем. В банкротстве застройщика были явные признаки мошенничества.
• ГК «Небоскреб ГБ» (владелец Бабек Гасанов). Жилой комплекс «Ново-Никольское» в Новой Москве лишил средств около 800 дольщиков. Причиной стал конфликт соучредителей.

Что такое девелопмент в строительстве, какие виды существуют

Девелопмент – вид предпринимательской деятельности, направленный на получение прибыли путем создания и развития строительных объектов.

Чтобы понять, что такое девелопмент недвижимости, важно не только знать, какие задачи ставятся перед специалистом в этой области, но и уметь различать разновидности этой деятельности.

Их можно разбить на две большие категории: по характеристикам финансового управления и типу собственности.

Разновидности по финансовому управлению

Исходя из этого, девелоперская деятельность делится на две большие категории — платная девелопмент и спекулятивная девелопмент:

1. Термин «платная разработка» происходит от английского слова «fee». Что это? Это деятельность, конечной целью которой является получение денежного вознаграждения за работу без финансового риска.

Застройщик, работающий по этому принципу, не вкладывает собственные средства, а арендуется у инвестора для строительства объекта. Конечный заказчик не понимает, что такое девелоперский проект, а только инвестирует.

В обязанности застройщика входит разработка проекта, строительные работы и получение разрешительной документации. Ответственность лежит исключительно на компании-разработчике, которая сама занимается подбором соответствующих специалистов.

2. Спекулятивное развитие – это спекулятивная деятельность. Такая схема работы считается более рискованной и сложной. Основное отличие от первого варианта – девелоперская компания, вкладывающая собственные средства.

Под застройщиком в данном случае понимается полноценный заказчик и исполнитель в одном лице. Это сопряжено с определенным риском и требует тщательного расчета и грамотной реализации.

Финансовая поддержка проекта представляет собой комплексную программу, включающую собственные средства, привлеченные банковские кредиты, средства будущих арендаторов.

Примечание! Второе значение слова «разработка» — разработка программного обеспечения и написание кода. Но на территории Российской Федерации термин в этом значении практически не употребляется.

Спекулятивное развитие требует расчета всех рисков с целью их минимизации

Крупнейшие девелоперы России

Согласно данным Единого реестра застройщиков на 01.07.2019, больше всего квадратных метров недвижимости построили эти пять компаний:

1. Группа ПИК (7,4 млн. м2);
2. Группа ЛСР (4,1 млн. м2);
3. Холдинг Setl Group (3,4 млн. м2);
4. CDS Group (1,5 млн. м2);
5. ЮгСтройИнвест Групп (1,36 млн. м2).

Благодаря своему упорству и трудолюбию эти пять компаний заслужили звание крупнейших.

Самые крупные девелоперы России

По размерам текущего строительства с 1 июля 2019 года в ТОП-5 девелоперских компаний РФ по данным Единого реестра застройщиков входят:

1. Группа ПИК, Москва (7,4 млн. кв. м строящейся недвижимости);
2. Группа ЛСР, ул. Санкт-Петербург (4,1 млн. кв. м);
3. Холдинг Setl Group, ул. Санкт-Петербург (3,4 млн. кв. м);
4. Группа компаний CDS, ул. Санкт-Петербург (1,5 млн. кв. м);
5. Группа компаний «ЮгСтройИнвест», Ставропольский край (1,36 млн. кв. м).

Однако размер конструкции — не единственный показатель лидерства. Есть параметры по количеству объектов, по количеству регионов, в которых эти объекты построены, по прогнозируемым срокам ввода и так далее.

В сумме все параметры группы ЦДС и ЮгСтройИнвест выпали из первой пятерки, а девелопер Ставрополь вообще опустился ближе к концу рейтинга Единого реестра застройщиков из-за повышенного инвестиционного риска.

(Почти половина домов, включенных в строительство, отложено на ввод в эксплуатацию).

При этом московская группа компаний «Самолет-Девелопмент» и «Гранель», не обладающая наибольшим объемом строительства, приближается к лидерам за счет лучшей сбалансированности своей деятельности.

Внутренняя кухня

Для успешного ведения бизнеса необходимо позаботиться об отладке технических, экономических и юридических аспектов дела. В то же время нужны профессионалы, хорошо разбирающиеся в недвижимости, обработке сделок и архитектуре.

Конечно, можно и без этого создать этакую ​​ООО «Девелоперская компания», но в этом случае рассчитывать на успех следует только в том случае, если случится чудо. Всегда нужно стремиться создать команду профессионалов.

Конечно, один человек может совмещать несколько должностей, но лучше, если будет функциональное разделение труда.

В конце концов, следует признать, что финансы, юриспруденция, проектирование и строительство лучше для профильных специалистов, у которых есть и знания, и время, чтобы вникать в различные аспекты бизнеса.

Все это позволит вам добиться высокой рентабельности, особенно с сегодняшним спросом и отсутствием конкуренции. Хотя есть и недостатки.

В первую очередь необходимо отметить в целом проблемную ситуацию на строительном рынке. Кроме того, это очень напряженная работа из-за трудностей, которые ее сопровождают.

Например, в начале проекта нужно собрать несколько сотен подписей из разных офисов. И этим дело не ограничивается. Если нет практического опыта в бизнесе, это может обернуться значительными денежными потерями.

Рейтинг российских застройщиков и проблема банкротств

В пятерку лидеров по объемам строительных работ на 1 марта 2023 года (по данным Единого ресурса застройщиков) вошли следующие компании:

1. Группа ПИК, Москва (5,8 млн. м2);
2. Группа ЛСР, ул. Санкт-Петербург (2,7 млн. ​​м2);
3. Самолет КГ, Москва (2,6 млн. м2);
4. Холдинг Setl Group, ул. Санкт-Петербург (1,7 млн. ​​м2);
5. Группа ФСК, Москва (1,3 млн. м2).

В рейтинг включаются не только данные об общем объеме строительства, но и количество объектов, количество просрочек/переносов, количество регионов присутствия, каждая организация-партнер застройщика и так далее.

Помимо общего объема строительных работ, в «Едином ресурсе» есть рейтинги по вводу жилья, потребительскому качеству и скорости строительства.

Например, лидерами ТОП-5 по потребительской ценности жилых комплексов на 2021 год являются такие застройщики, как:

Брусника, УГМК-Строитель (обе компании из Свердловской области), Атмосфера (Брянская область), СГ Рисан (Пензенская область), СГ СМ.ГОРОД (Красноярский край). В том же рейтинге Группа ПИК занимает лишь 62 место из 219 компаний.

Ежегодно ряды российских застройщиков пополняются банкротами. Среди них много крупных компаний, например ГК «СУ-155», Mirax Group, ООО «Трансфорт», ГК «Небоскреб».

По данным агентства строительного комплекса РАСК, в 2020 году обанкротились 162 застройщика общей площадью застройки 2,4 млн. м2. В 2021 году только в период с января по июнь обанкротился 91 застройщик с общим объемом застройки 1,2 млн. м2.

За последние 10 лет от банкротства строительных компаний пострадали не менее десятков тысяч инвесторов в РФ. По состоянию на март 2022 года в Едином реестре проблемных объектов числилось 2 178 домов, число пострадавших составило 120 000 человек.

Разновидности по типу недвижимости

Девелопмент жилой недвижимости

Самое популярное направление девелоперской деятельности на современном строительном рынке. Этот термин относится к строительству или реконструкции существующих объектов с целью увеличения их остаточной стоимости.

При ведении девелоперской деятельности с жилой недвижимостью очень важно проведение маркетинговых исследований, выявляющих следующие факторы, влияющие на цену квартиры:

• определение уровня достатка будущих жильцов;
• экологическая ситуация региона;
• транспортная инфраструктура;
• наличие социальных объектов.

Жилая недвижимость – привлекательный сегмент для быстрого заработка

Примечание! При застройке жилой недвижимости допускается более подробная классификация, например, на квартиры бизнес-, эконом-, элит-класса.

Девелопмент загородной недвижимости

В этом направлении набирает популярность понятие «экодевелопмент». По сути, это аналогичная деятельность, ориентированная на девелопмент, строительство и продажу недвижимости. Но отличительной чертой является:

• «Зеленая» конструкция с естественной интеграцией в окружающую среду;
• Защита окружающей среды;
• Использование безопасных и экологически чистых материалов.

Устойчивое развитие означает уважение к окружающей среде

Спрос на загородную недвижимость растет с каждым годом, поэтому это направление развития является наиболее перспективным.

Девелопмент коммерческой недвижимости

Привлекательным направлением для инвестиций также является развитие проектов строительства коммерческой недвижимости. Так как этот сектор имеет меньший объем по сравнению со строительством жилья, соответственно в этом направлении заключается меньше сделок.

Основным источником дохода является аренда помещений.

Коммерческая застройка предполагает получение прибыли от аренды

Кроме того, все коммерческие объекты, участвующие в девелоперских проектах, можно разделить на два класса:

• получение дохода от прямой аренды площадей;
• созданные для получения дохода от промышленной или промышленной деятельности.

Девелопмент земельных участков

Землеустройство – это деятельность, направленная на увеличение стоимости участка. Его отличительной особенностью является длительность прохождения всех необходимых согласований.

При проектировании и разработке проекта требуется не только строительство жилых домов, но и создание полноценной инфраструктуры для возможности дальнейшего проживания.

Именно этот вид относится к числу наиболее рискованных из-за несовершенства законодательной базы.

Продолжительность процессов утверждения является основным фактором риска для землепользования

Читайте также: Размеры трубы

Кто такой девелопер простыми словами

Слово «разработчик» происходит от глагола «разрабатывать». Переводит как расти. Девелоперы занимаются развитием нежилых площадей, строя на них объекты. Есть и другой перевод этого слова, как программист или разработчик.

Но в русском языке это понятие используется очень редко.

Застройщик – это человек, который строит недвижимость. Объекты обычно представляют собой сооружения, здания или землю, на которой разработчик выращивает или строит.

Застройщиком может быть как физическое лицо, так и управляющая компания, непосредственно занимающаяся строительством, ремонтом и реконструкцией объектов. Девелоперская компания также управляет денежным потоком строительного проекта.

В России застройщик тесно связан с застройщиком. Разница в том, что застройщик владеет землей и застройщик выполняет непосредственную работу. Иногда программисты становятся программистами.

Чтобы стать застройщиком, вы должны иметь навыки управления строительными проектами. В нашей стране это направление очень перспективно, так как конкуренция минимальна.

Процесс девелопмента на примере

С теорией можно разбираться бесконечно, поэтому давайте рассмотрим, как именно происходит развитие проекта коммерческой недвижимости, называемого девелоперским проектом.

Этап 1. Оценка финансовой целесообразности

Основная цель разработки – получение прибыли. Поэтому в первую очередь следует оценить финансовую сторону. На самом деле это выглядит так:

Информация дана в качестве примера и сильно упрощена.

Анализ региона и потенциальных клиентов

Этот же бизнесмен решил построить торговый центр в городе-миллионнике. Прежде всего, он смотрит на местность.

Строительство недвижимости требует много места, поэтому особое внимание уделяется заброшенным фабрикам, фермам и нежилым помещениям, которые можно выкупить у государства по выгодной цене.

Кроме того, параллельно с поиском места инвестор связывается со своими друзьями и изучает спрос на торговые площади. Предположим, вы позвонили семи друзьям, двое из которых заинтересованы в открытии магазинов в новом торговом центре.

Собранной информации о наличии (или отсутствии) площадей под строительство и заинтересованности будущих заказчиков достаточно для принятия решения о целесообразности строительства.

Этап 2. Проектирование

Собранной информации об инвесторах было достаточно. Земля куплена. Пришло время создать конкретный проект. Для этого привлекаются следующие специалисты:

1. Строители
   На начальном этапе инженеры собирают данные об объекте, составляют списки необходимых материалов и оборудования. Инвестор закупает материалы для фундамента и арендует оборудование.
2. Экономисты
   Экономисты анализируют поведение людей и соответственно считают деньги. На предстроительном этапе производится оценка населения города, делаются предварительные выводы, какой товар будет выгоднее продавать.

Кроме того, экономисты рассчитывают оптимальную сумму инвестиций и составляют бизнес-план.

3. Дизайнеры
Здесь все просто: дизайнеры делают набросок того, как будет выглядеть центр. Чаще всего они приходят из той же строительной компании, что и сами строители.

Этап 3. Финансирование

Короче говоря, финансирование — это именно то, что приходит на ум в первую очередь. Дядя дает деньги, и на эти деньги строится объект. Если копнуть чуть глубже, менеджеры и финансовый отдел договариваются со всеми остальными и жертвуют им деньги по ходу строительства.

Кстати, есть несколько распространенных заблуждений, поэтому давайте рассмотрим, что они НЕ делают с финансированием:

1. Не возвращают деньги
   Инвесторы всегда внимательно следили за своими финансами. Теперь это стало очень легко.

Процесс закупки, скажем, листового проката выглядит так: мастер звонит на сталелитейный завод, отправляет ему лист и выставляет счет, он идет со счетом в бухгалтерию, а оттуда бухгалтер (обычно доверенное лицо инвестора) переводит деньги.

Возможность мошенничества сведена к минимуму.

2. Они не образуют единый финансовый аппарат

У мелких чиновников еще есть возможность «погреть руки», так как на строительстве одного и того же торгового центра задействовано даже несколько тысяч человек.

Поэтому в бухгалтерии расчет фиксируется не как «зарплата Иванова, зарплата Петрова, зарплата Сидорова», а как «зарплата строителей за август».

Допустим, 50 человек обустраивают яму за 2 месяца и получают за это 15 000 рублей в месяц. Общая зарплата 1 500 000 руб. Ее передают в нижестоящую бухгалтерию, которая распределяет деньги. Количество этих интервалов варьируется в зависимости от шкалы.

Этап 4. Строительство

Строительство состоит из двух подэтапов:

1. Базовое. Под базовым строительством мы подразумеваем уборку участка и строительство здания. Корпус представляет собой пустую бетонную коробку, разделенную на отсеки. Без окон, без дверей, без плитки, без краски, без автоматики.
2. Облагораживание.
   Термин «облагораживание» можно заменить более понятным словом «шлифовка». Шлифовка – это работа маляров, штукатуров, плотников и электриков.

В нашем примере в торговом центре установлено освещение и интернет, установлены раздвижные двери, уложена плитка, покрашены стены и потолки.
Кроме того, ведутся геодезические работы по благоустройству территории вокруг корпуса.

Геодезисты оборудуют подъезды, парковки и места для будущей рекламы.

Этап 5. Сдача в эксплуатацию

Уже на этапе основного строительства застройщик заключает долгосрочные контракты с крупнейшими брендами.

Более мелкие предприниматели, желающие занять свое место в торговом центре, обращаются к брокерам и также заключают договоры.

Обычно двух видов:

1. Аренда
   Аренда может быть долгосрочной и краткосрочной. Чем дольше срок аренды, тем меньше она будет стоить каждый месяц.
2. Покупка
   Чаще всего торговые площади сдаются в аренду, но если инвестор предложит достойную сумму, возможна и полная продажа торговых площадей.

Этап 6. Эксплуатация и управление

Даже после того, как объект заработает на полную мощность, девелопер по-прежнему контролирует свои активы, ищет новых партнеров, связывается с маркетологами (кто это?) и брокерами, выплачивает зарплату и т.д.

Эта деятельность также укладывается в концепцию девелопмента.

Интересно, что на пространстве СНГ законы развития сформулированы недостаточно четко, что приводит к постоянным финансовым махинациям.

Кстати, в работе любого специалиста есть множество нюансов, о которых знает только сам разработчик.

Что это такое, не объяснишь простыми словами, но если сказать как можно яснее, то каждому разработчику необходимо уметь быстро оценивать риск и менять направление развития.

Направления девелоперской деятельности

В зависимости от типа привлечения инвестиций различают три направления развития: спекулятивное, БТС и Платное развитие. При спекулятивной разработке компания выступает как собственный инвестор и несет все риски.

Такой вариант часто реализуется при строительстве крупных торговых центров и других коммерческих объектов.

BTS-девелопмент (от англ build-to-suit) — выполнение строительных или ремонтных работ по заказу инвестора. Например, компания клиента заказывает строительство коттеджей для своих сотрудников по готовому проекту.

Девелопер становится строителем, но при необходимости готовит проект.

Fee-development (от англ. Fee — «плата») — полный цикл строительных работ, выполняемых по заказу инвестора. Например, компания клиента планирует инвестировать свободные средства в недвижимость.

Заключается договор с застройщиком на выполнение всего цикла работ: от поиска вариантов инвестирования до продажи готового объекта.

Реконструкция — это специфическое развитие — это реконструкция исторических, производственных и других зданий. Например, реставрация и обновление памятников архитектуры.

Еще одно направление редевелопмента – превращение промышленных площадок в торгово-развлекательные комплексы или коттеджные поселки.

В чем разница между девелопером и застройщиком

Подумайте о разнице между программистами и застройщиками.

Понятие	Что делает программист	Что делает застройщик
Классический	Он привлекает инвесторов, строит объект, ищет потенциального покупателя, продает объект и возвращает часть прибыли инвесторам. Если речь идет о реновации зданий, то застройщик сам выберет объект, сдаст проект, организует строительные работы, проведет PR-кампанию и продаст готовый объект..	Строится по желанию и за счет заказчика. То же самое касается ресторана отеля.
Современный русский	Практически те же действия, что и обоснованные Федеральным законом № 214-ФЗ.

Советы по выбору девелопера

Несмотря на хорошее выполнение девелопером своих обязательств, инвестор никогда не будет застрахован на 100%. Во время строительства или реконструкции объекта может произойти многое.

Есть ряд конкретных критериев. Используя их, вы можете найти хорошего разработчика, который хорошо сделает свою работу, тем самым снизив риск инвестора остаться без денег и без возможностей.

Рассмотрим ниже, по каким критериям нужно выбирать.

По заработной плате строителей

Одним из важных показателей при выборе девелоперской компании является стабильность выплаты заработной платы.

Если во время строительства или ремонта объекта прораб и строители жалуются на то, что их компания не выплачивает им заработную плату, лучше сразу обходить такую ​​компанию и договариваться с другой.

По скорости строительных работ

Тем, кто никогда не имел опыта общения с девелоперскими компаниями, будет сложно судить о темпах строительных работ. Как правило, хорошие компании строят два-три этажа жилых домов в месяц при условии работы по типовому проекту.

Важно! В случае нарушения предприятием условий строительства объекта, оно уплачивает неустойку, размер которой определяется в соответствии с п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей».

По договору с девелопером

Договор является чрезвычайно важным документом. Настолько, что от него во многом зависит судьба будущего объекта. В нем необходимо указать все, что касается самого объекта – расположение, этажность, площадь и так далее.

В договоре также должна быть указана следующая информация:

• дата ввода объекта в эксплуатацию и последующей передачи его заказчику;
• когда и как производится оплата услуг компании-разработчика;
• общая стоимость выполненных работ;
• гарантийный срок на объект, в течение которого застройщик будет нести за него ответственность.

Пожалуйста, прочтите текст перед подписанием договора. Если возможно, лучше передать его независимому квалифицированному юристу по недвижимости.

«Документ должен быть подписан настоящей подписью, а также заверен сухой печатью».

Юрист Андрей Шумилов

Важно! Добросовестная компания составит договор с учетом Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества».

По финансированию девелоперского проекта

Застройщик, которому поручено строительство или реконструкция объекта, может использовать средства из трех доступных источников:

• собственные финансы;
• банковский кредит;
• деньги инвестора.

Наилучший результат – строительство за счет самого застройщика. Затем, продав или сдав в аренду, всю прибыль он забирает себе. Не менее интересный вариант, но чуть более рискованный – работа с кредитом.

Его необходимо постоянно оплачивать, иначе строительство объекта будет заморожено.

Использование денег инвесторов является наиболее рискованным способом, так как застройщик начинает работать за счет чужих финансов, которые имеют полное право подать в суд на застройщика, если здание не будет построено должным образом.

По документации девелопера

Каждый квалифицированный разработчик должен иметь хотя бы минимальный пакет документов. Он содержит три основных документа для строительства или реконструкции объекта:

• разрешение на строительство/реконструкцию;
• права на землю, на которой выполняются работы;
• договор страхования ответственности застройщика.

Следует отметить, что отсутствие любого из этих трех документов является верным признаком мошеннических действий со стороны застройщика.

По отзывам инвесторов и клиентов

Интернет — инструмент № 1 для поиска всей возможной информации о девелоперской компании. И именно там люди чаще всего рассказывают о своем опыте работы с конкретной компанией, которая построила или отремонтировала для них объект.

В первую очередь следует искать не положительные, а отрицательные отзывы. Как правило, они более специфичны.

Важно! В Интернете отзывы могут писать не только реальные люди, купившие товар, но и фрилансеры, которым платят за отзыв. Поэтому полагаться исключительно на них не стоит.

По сведениям о судебных разбирательствах

Хорошая компания та, с которой не спорят. Однако, чтобы это выяснить, необходимо обратиться на специализированные сайты, например, на сайты районных судов.

Еще лучше заглянуть на портал Государственной антимонопольной службы РФ «Юстиция». Найдите имя разработчика. В качестве альтернативного варианта поиска подойдет ИНН.

Если сумма штрафа незначительна, то все в порядке. Но если штраф очень большой, лучше поискать другую компанию.

По наличию проектных деклараций

Компании-однодневки не будут выставлять на всеобщее обозрение конструкторскую документацию своих уже реализованных проектов — у них ее просто нет.

Реальные компании так и делают, причем достаточно четко — закон обязывает их размещать всю документацию за последние три года на своем официальном сайте.

Важно! Среди всей информации можно найти знания, о которых мало кто догадается. В частности, можно найти информацию о задолженности (если она есть).

По перечню инвесторов и партнеров

Этот критерий охватывает совместную работу застройщика и известного банка или другой крупной организации, в том числе кредит, в том числе на строительство или ремонт. Это упрощает работу конструктора.

Важно! Строительные компании являются еще одним партнером, который может принять участие.

Кто такой девелопер, чем он занимается

Кто является застройщиком в строительстве вне зависимости от типа хозяйствования или типа недвижимости? Это лицо, функциональными обязанностями которого являются:

• проведение анализа рынка для повышения эффективности использования объекта;
• разработка плана и концепции будущего строительства;
• выявление коммерческого потенциала;
• получение согласия;
• контроль строительного процесса;
• продажа или аренда недвижимости.

У разработчика должно быть много возможностей

Важными особенностями этой профессии являются:

• стрессоустойчивость;
• стремление к достижению цели;
• навыки аналитического мышления;
• организационные навыки.

Функциональные обязанности

Чтобы быть успешным программистом, человек должен иметь юридическое, экономическое или техническое образование, а лучше, если их будет несколько. Основными задачами разработчика являются:

• дизайн;
• создание бизнес-плана;
• приобретение земли;
• организация строительных работ;
• проведение рекламной кампании;
• продажа или сдача в аренду готового объекта с прибылью.

Разработка бизнес-плана – один из элементов успешного проекта

Основные преимущества этого вида деятельности – высокая рентабельность, практически полное отсутствие конкуренции и спроса. Минус — сильный стресс. Также отсутствие должной практики может привести к значительным финансовым потерям.

Именно деятельность девелоперов меняет облик современного города

Исполнение инвестиционных проектов

В зависимости от типа застройки инвестиционные проекты в строительной отрасли могут быть реализованы, включающими ряд обязательных этапов, а именно:

1. Выбор и подготовка участка под строительство. Здесь компании необходимо провести тщательное исследование рынка. Используя полученные данные, необходимо определить прибыльность проекта, а также оценить риск.

Дополнительно необходимо приступить к подготовке подробного бизнес-плана, в котором будут обоснованы преимущества проекта.

2. Проведение переговоров с государственными органами для получения разрешения и подготовки соответствующей документации, необходимой для начала строительства или перепланировки. Если земля находится в аренде, следует подготовить к подписанию долгосрочный договор.

Все эти приготовления должны быть выполнены до начала строительных работ. Если не учесть этот совет, у компании-разработчика возникнут серьезные проблемы, которые влекут за собой значительные финансовые затраты.

3. Приобретение объекта в рамках инвестиционного проекта. В этом случае застройщик может использовать собственные средства или привлечь инвесторов. Другой вариант — взять кредит. На этом же этапе должны быть установлены правильные сроки выполнения работ.

В большинстве случаев компания-разработчик старается всеми способами сократить сроки. Таким образом, он минимизирует риски и позволяет избежать дополнительных затрат.

4. Организация строительных и проектных работ. На данном этапе к работам привлекаются подрядчики. Если это крупная девелоперская структура, подрядчик сможет задействовать собственные подразделения для всех видов строительных работ.

5. Администрирование и контроль выполнения задач. Здесь главная задача разработчика – максимально точно следить за ходом работ, уделяя особое внимание качеству и своевременности.

6. Реализация готового проекта. В зависимости от выбранной стратегии готовый объект можно продать или сдать в аренду. В случае продажи девелоперская компания в будущем потеряет право собственности на недвижимость.

Если он остается в собственности компании, а помещение сдается в аренду, обязанности по управлению берет на себя застройщик.

Для осуществления контроля необходимо создать специальное структурное подразделение – управляющую компанию, которая при необходимости будет устранять недостатки и контролировать состояние объекта.