Что такое реконструкция крыши и чем она отличается от капитального ремонта
Переоборудование крыши — это изменение конструкции крыши, которое не было предусмотрено первоначальным проектом. Причем изменения могут быть как относительно незначительными, так и серьезными.
Часто реконструкцию путают с капитальным ремонтом крыши или относят к одному типу кровли. И делают они это не из-за непонимания специфики, а намеренно. Но об этом подробнее ниже. Сейчас мы объясним, почему это принципиально разные понятия.
Капитальный ремонт или перекладка кровли — восстановление конструкции и приведение ее в первоначальный, пригодный для использования вид. Другими словами, конструктивно крыша не может измениться после реконструкции.
Однако, реконструкция крыши может включать в себя работы по восстановлению крыши. Это усовершенствование крыши путем частичной или полной замены существующих конструктивных элементов.
Чтобы было понятнее, объясним разницу между ремонтом, модернизацией и реконструкцией крыши на простом примере. Допустим, у нас есть крыша, выполненная по стандартному советскому проекту: один этаж, чердак и мансардная крыша.
Шифер на крыше покрыт лишайником и посерел от времени, но хуже всего то, что в дымоходе есть течь. Крыша была куплена, и новые владельцы хотят отремонтировать крышу.
В зависимости от поставленных задач им придется ремонтировать, обновлять или реконструировать крышу. В частности:
- Если все, что им нужно сделать, это устранить течь у дымохода, очистить шифер от лишайника и грязи — это обычный локальный ремонт крыши.
- Если необходимо заменить старый шифер на новый или, скажем, укрепить или заменить элементы стропильной системы, побитые древесными червями, то это уже капитальный ремонт крыши.
- Если вместо устаревшего шифера планируется укладка любого другого кровельного материала, то речь идет о модернизации крыши. И неважно, какой материал выбран — плитка, глиняная черепица или даже рубероид.
Самое главное, что по некоторым параметрам он был лучше шифера: легче, прочнее, даже эстетичнее.
4. Если чердак будет утеплен и превращен в полноценный мансардный этаж, то это переоборудование крыши.
Важно понимать, что основной показатель переоборудования крыши — это наличие основных конструктивных изменений, а не объем или сложность работ.
Поэтому даже если крыша дома полностью демонтируется, включая стропильную систему, а затем переделывается без изменения конструкции крыши, это все равно является капитальным ремонтом. Это просто очень сложно и дорого.
Если в крыше есть даже незначительные изменения, например, вставка мансардного этажа, то это реконструкция.
Теперь о том, почему реконструкцию крыши часто называют капитальным ремонтом.
Нужно ли согласовывать реконструкцию кровли?
Да, для ремонта крыши необходимо получить разрешение.
Законодательство приравнивает переоборудование крыши к строительству со всеми вытекающими последствиями в виде длительных и трудоемких согласований, а также довольно проблематичного ввода здания в эксплуатацию после завершения работ.
Поэтому владельцы недвижимости используют все возможные лазейки, чтобы квалифицировать работы как капитальный ремонт или модернизацию.
Но это касается предприятий, коммерческих зданий и многоквартирных домов. Обычно не выдается разрешение на изменение крыши частного дома, если работы являются внутренними и не видны снаружи. Хотя это должно быть сделано в соответствии с правилами.
Важно понимать, что проблемы могут возникнуть в случае продажи, дарения или наследования дома после ремонта крыши. Несоответствия в документах осложнят перерегистрацию, вплоть до необходимости обращения в суд для санкционирования строительства новой крыши.
Если крыша более масштабная и предполагает какие-либо внешние изменения, лучше получить разрешение. В противном случае существует риск, пусть и небольшой, нарваться на неприятности с властями и снести перепланировку.
Вероятность возникновения таких проблем резко возрастает для домов, расположенных в границах исторической городской застройки.
А также в ситуациях, когда ваш участок не представляет для вас исключительного интереса или когда отношения с соседями оставляют желать лучшего.
Когда нужна реконструкция крыши
В примере мы уже упоминали о преобразовании холодного чердака в мансарду. Перечислим также другие распространенные работы, требующие ремонта крыши:
- Вставка мансардных окон и световых люков там, где их нет в проекте;
- Установка мансардных этажей, клиросов и подобных конструкций;
- Изменение формы крыши;
- Реконструкция стропильной системы под другую кровлю;
- Расширение фронтона крыши, также для покрытия пристройки;
- Поднятие конька для увеличения угла наклона (для снижения снеговой нагрузки и улучшения дренажа);
- Изменение типа крыши, включая преобразование плоской крыши в скатную;
- Установка вентиляции под крышей.
Установка дефлекторов для подкровельной вентиляции, установка снегозадержателей или резаков, платформ, лестниц и других элементов безопасности крыши, а также изменение узлов, установка карнизных и фронтонных заплаток не считаются переделками.
Установка водосточной системы, даже если в доме ее раньше не было, обычно оформляется как ремонт крыши.
Читайте также: Пароизоляция Rockwool: гидроизоляция кровель, стен и потолка, инструкция по применению, отзывы
Обоснование
С 17 января 2020 года проверка достоверности определения сметной стоимости осуществляется в рамках государственной экспертизы проектной документации в случаях, указанных в части 2 статьи 8.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В порядке, установленном Положением о порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 марта 2007 г. № 145 (в ред. Постановления Правительства РФ от 31 декабря).
Часть 2 статьи 8.3 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что в случае, если сметная стоимость строительства, финансируемого за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, средств юридических лиц, созданных Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации или муниципальными образованиями, юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований превышает десять миллионов рублей, указанная сметная стоимость строительства составляет более чем десять миллионов рублей.
При проведении капитального ремонта объектов строительства указанная сметная стоимость подлежит такой проверке в случаях, установленных Правительством Российской Федерации.
В случае, если заявленная сметная стоимость строительства не превышает десяти миллионов рублей, указанная сметная стоимость строительства подлежит такой проверке, если это предусмотрено договором.
При закупке работ за счет бюджетных средств, связанных со строительством, реконструкцией, обновлением, сносом объектов капитального строительства и работ по сохранению объектов культурного наследия, проверяется достоверность их сметной стоимости.
Если она превышает 10 млн. рублей (если не превышает, проверка требуется при условии, что это предусмотрено контрактом).
Для этого проводится государственная экспертиза проектной документации (абзац б пункта 27 Постановления, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 N 145 (ред. от 31.12.2019) «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий»).
При проведении реконструкции, в случаях, установленных Правительством РФ, необходимо провести экспертизу сметной стоимости (ч. 2 ст. 8.3 Градостроительного кодекса РФ).
Как установлено в п. 27.4 Постановления, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 N 145, сметная стоимость капитального ремонта подлежит проверке в случаях, если капитальный ремонт включает в себя:
- (a) замена и (или) реконструкция всех видов строительных конструкций (кроме несущих строительных конструкций) или замена и (или) реконструкция всех строительных конструкций (кроме несущих строительных конструкций);
в сочетании с заменой отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные элементы, улучшающие показатели таких конструкций, и (или) реконструкция таких элементов;
- (б) замена и (или) реконструкция всех видов систем инженерно-технического обеспечения или всех видов сетей инженерно-технического обеспечения;
- (в) изменение всех параметров линейного объекта, которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей эксплуатации такого объекта и не требует изменения границ полосы отвода и (или) охранной зоны такого объекта.
Автор ответа, юрисконсульт компании «Аскон» Е. М. Тараненко
Ответ
Государственный заказчик должен провести проверку достоверности определения сметной стоимости работ по сохранению объекта культурного наследия в случае проведения капитального ремонта, включающего виды работ, установленные Положением об организации и проведении экспертизы государственной проектной документации и результатов инженерных изысканий (замена и (или) восстановление всех видов строительных объектов (кроме объектов несущих конструкций) или замена и (или) восстановление всех видов строительных объектов (кроме объектов несущих конструкций).
Этапы реконструкции кровли
Если вам все же требуется реконструкция крыши, а не капитальный ремонт, для этого вам потребуется произвести следующие действия:
- Проведите экспертную оценку. Вам необходимо знать, в каком состоянии находятся хотя бы несущие конструкции крыши.
Кроме того, если крыша утеплена, желательно проверить состояние изоляции, поскольку в старых гидро- и пароизоляционных крышах изоляция не используется вообще или имеет короткий срок службы.
2. Составьте техническое задание на ремонт крыши. Это не обязательно, но желательно. Документ составляется в свободной форме и необходим для объяснения задачи планировщику.
Если вы уверены, что сможете достаточно четко и однозначно рассказать все на словах (и что планировщик все запомнит), этот шаг можно пропустить.
3. Подготовьте проект реконструкции крыши. Правила подготовки этого документа не сильно отличаются от правил подготовки обычных проектов. Его выполняет архитектор или инженер-проектировщик, в зависимости от сложности переоборудования крыши.
Например, если все, что нужно сделать, — это вырезать окно в крыше или световой туннель, просто попросите дизайнера.
Если вы собираетесь поднять конек, врезать световой люк или произвести такие значительные изменения крыши, лучше обратиться к архитектору, чтобы впоследствии дом не потерял свою эстетику.
4. Необходимо утвердить проект и получить разрешения. Самый трудоемкий этап, который занимает не менее 2-3 месяцев. Поэтому лучше заказать экспертизу и проект осенью, чтобы зимой иметь возможность разобраться с бюрократическим аппаратом.
5. Демонтировать старую крышу. Демонтаж может быть частичным или полным, в зависимости от масштаба переоборудования крыши. Время для проведения работ следует выбирать так, чтобы у вас была как минимум неделя ясной, сухой погоды.
В противном случае пол и стены могут быть очень влажными.
6. Постройте стропильную систему и покройте ее гидроизоляционной мембраной. Высококачественные современные диффузионные и супердиффузионные мембраны способны выполнять функции кровельной мембраны в течение шести месяцев.
Поэтому после этого этапа не стоит торопиться с установкой самого кровельного слоя.
7. Уложите кровельные листы на фронтонную стену. В то же время установите водостоки, средства защиты крыши, мансардные окна и, при необходимости, нагревательные кабели.
8. Утеплите крышу, выполните внутреннюю отделку. Если дом еще не заселен, это можно сделать даже зимой.
9. Ввести дом в эксплуатацию. Если нет проблем с разрешениями и все работы выполняются в соответствии с документацией, этот этап занимает около месяца.
Также возможна отделка интерьера после сдачи дома в эксплуатацию. Но теплоизоляция должна быть установлена немедленно.
Вопросы
При проведении экспертизы кровли перед экспертом (экспертной комиссией) ставятся следующие вопросы:
- Соответствует ли крыша проектной документации?
- Каково текущее техническое состояние крыши?
- Какова стоимость ремонта крыши?
- Соответствуют ли работы по ремонту крыши проектной документации?
- Сколько и какие материалы были использованы для капитального ремонта крыши?