Сталинка, хрущевка, брежневка — в чем разница и что лучше

Сталинки

Сталинками называли все дома, построенные во время правления Сталина. То есть с 1930-х до конца 1950-х.Он умер в 1953 году, но они строились по одним и тем же проектам до 1958 года. Все дома в любом случае старые.

Довоенные — двухэтажные — почти все они были снесены, а те, что остались, при покупке лучше не учитывать. Слишком старая квартира. Ремонта потребуется во много раз больше, чем стоимость жилья. Тем более, сталинские казармы.

Это означает, что общая кухня и ванные комнаты находятся наверху. Это не тот уровень комфорта, к которому мы уже привыкли.

Плюсы

После войны нужно было решать «квартирный вопрос». В первую очередь строились дома для «номенклатуры» — чиновников, членов партии и управленцев. Эти дома отличаются более продуманной планировкой, толстыми стенами и отличной звукоизоляцией.

Это один из вариантов сталинского дома для номенклатуры

Сталинки, которые строились для «простых» людей, имеют хорошую слышимость. Не такую, как в панелях, но тоже приличную. Вообще говорить об «отличительных» чертах со сталинистами довольно сложно. Много проектов, много отличий, разные реализации.

Каждый дом нужно рассматривать лично и внимательно, даже если они стоят рядом и построены примерно в одно время.

Сталинка в ремонте. Потолки, полы — деревянные, гонт на перегородках

Вообще все сталинки можно узнать по внешнему виду, который очень узнаваем — монументальные стены, может быть, лепнина для украшения фасада, высокие окна. У них у всех общее — высокие потолки.

Именно высокие потолки являются одним из главных преимуществ, ради которых покупаются многие такие квартиры, несмотря на недостатки.

Второй плюс это планировка. Обычно это большие отдельные комнаты, широкие/высокие окна, большой коридор с холлом, просторная кухня и санузел. Из достоинств — самое то.

Минусы сталинских домов

Главный и главный недостаток сталин в том, что они старые. Это означает, что вам придется инвестировать в ремонт, а не просто ремонт всего. Не все поправимо. Основная сложность и огромный минус – это деревянные полы.

Меняя их, дешевле все разрушить и построить новый дом. Поэтому, если этажи приходят в негодность, дома сносят.

Даже если балки перекрытий в нормальном или хорошем состоянии (есть и такое, и это спустя 70 и более лет!), сделать бетонную стяжку все равно не получится. Несущая способность фундамента и пола не позволит добавить такой вес.

Вам придется заново укладывать деревянные полы или использовать новые технологии настила полов.

Проблемы могут быть с гипсом. Потребуется неделя и несколько больших грузовиков, чтобы вывезти строительный мусор, и все снести

Так что, если вы думаете о сталинке, помните, что ваши полы будут скрипеть. Но что еще хуже, они будут еще и пищать на соседей сверху. А если дом относится к категории «попроще», люстра может раскачиваться, когда кто-то входит в квартиру наверху.

Обратите внимание, что некоторые сталинские конюшни с деревянными полами также бетонные. Вот несколько домов, построенных после 1950 года. Здесь решают проблемы со скрипучим полом.

Полы по-прежнему деревянные, но их можно снять и выровнять плиту наливными полами. Вот только заливать толстый слой нельзя — несущая способность фундамента еще не так велика. Впрочем, скрип сталинок с бетонными полами не является большой проблемой.

Большие комнаты — главный плюс. Некоторые даже имеют два смежных окна

Еще один недостаток домов сталинской эпохи — кривые стены. Требования к качеству жилья после войны были низкими, и делать идеально ровные стены никто не пытался. В некоторых домах перегородки сделаны не из камня, а из дранки, забитой штукатуркой.

Иногда на такие стены невозможно даже полку повесить — гвозди не держатся. А штукатурка часто просто крошится, нужно только немного ее придавить. Иногда он может даже прилипать к обоям. В этом случае вам также придется проводить капитальный ремонт стен.

Но опять же кирпичные перегородки строить нельзя — они слишком тяжелые. Это может быть гипсокартон или легкие стеновые пеноблоки.

Еще один минус — нет мусоропровода, часто нет лифта, нет централизованного горячего водоснабжения, могут быть проблемы с напором холодной воды, старая проводка, которую нужно заменить от крышки щитка.

Тем не менее все эти недостатки компенсируются планировкой и высотой потолков. Если вы готовы вложиться в ремонт, квартира будет уютной и комфортной.

70–90 годы. Холодные брежневки

Изменилась конструкция хрущевских домов, и уже при Хрущеве появилась серия новостроек с квартирами улучшенной планировки, которые впоследствии стали называться брежневками.

В таких квартирах кухни выросли до 7-13 квадратных метров, высота потолков – до 2,7 метра, в ванной спроектирован небольшой тамбур для стиральной машины. В домах есть лифт и мусоропровод. Комнаты в двухкомнатных квартирах изолированные.

Жизнь в брежневке была намного комфортнее, чем в маленькой «хрущевке», даже несмотря на главный недостаток — тонкие наружные стены. Чтобы не замерзнуть, нужно утеплить их самостоятельно.

Хрущёвки

Хрущевские дома были построены в 1959 году и достроены в 1980-х годах. Первые дома были многоквартирными, строительство ускорилось в 1963 году за счет развития панельного домостроения. Высота потолков – 2,5м, дома – от 3 до 5 этажей.

Хрущевки расположены в центральной части большинства городов нашей страны

Сборно-панельные дома не имели архитектурной ценности, но позволяли быстро решить проблему нехватки жилья. Фасады домов невзрачные.

Низкая звукоизоляция, проходные комнаты, небольшая общая площадь, крохотная кухня и санузел — все это про хрущевки. Лестница не очень просторная. В пятиэтажках нет лифтов.

Интерьер хрущевки советских времен

Общая площадь хрущевки:

• для однокомнатной квартиры от 28 до 33м2;
• для двухкомнатной квартиры от 38 до 46м2;
• на трехкомнатную квартиру от 48 до 58м2.

Есть совсем маленькие квартиры без санузла, площадью от 24 до 26м2.

Современный подход к дизайну делает уютной и комфортной даже крохотную кухню-хрущевку

Санузел в хрущевке — совмещенный и раздельный. В первом случае в подъезде 4 квартиры, во втором – 3. Дома имеют низкую звуко- и теплоизоляцию. Единственным их преимуществом является низкая цена.

Как отличить блочный дом от панельного

Хрущевка, будь то панель или блок, великий конструктор. Блочные дома состоят из массивных бетонных блоков прямоугольной формы. Швы на фасаде и торцах здания указывают на материал стен.

Небольшие швы под оконными проемами указывают на то, что они образованы вертикально установленными блоками и одним небольшим внизу. Толщина стен в блоке 400мм.

Хрущевский блок

Толщина панельных стен хрущевки меньше, чем у блочных стен и составляет около 300мм. Оконные и дверные проемы вырезаются в плоских панелях, размеры которых соответствуют ширине и высоте помещения.

Большинство хрущевских домов имеют 4-5 этажей, а в небольших городах встречаются 2-х и 3-х этажные дома. Трехкомнатные квартиры составляют всего 15%, чаще в таких домах встречаются одно- и двухкомнатные квартиры.

Высота комнат обычно составляет 2,48м. Кухня в хрущевке очень маленькая. Даже в трехкомнатных квартирах его площадь составляет 4,9-6м2. Ванная комната не превышает 3,2м2.

Хрущевская панель

Площадь гостиной — от 16 до 18м2, спальни — от 10 до 13м2. В прихожей может быть кладовая или ниша для гардероба. Одна комната является смежной. В перегородке между ванной и кухней есть окно.

Преимущества хрущёвок

Как ни странно, это:

Хрущевки возводились целыми усадьбами, в которых сразу предусматривались социальные и общественные объекты. В каждой имелось необходимое количество школ, детских садов, магазинов, поликлиник и объектов бытового обслуживания населения.

Не менее 25% территории отводилось под скверы, парки, детские площадки.Со времен хрущевок города значительно выросли. Старый жилой фонд оказался в основном в центральной части.

Спроектирована удобная коммуникационная связь между Хрущевки, особенно панельные, были и остаются бюджетным вариантом по сравнению с другими домами со вторичного рынка. Но из-за центрального расположения цена растет.

В подъезде, в отличие от более новых домов, не более трех-четырех квартир. Хрущевки выгодны с точки зрения коммунальных платежей.

Хрущевки моложе сталинок. Их износ в среднем по стране не превышает 20%, так как срок эксплуатации таких домов рассчитан на 100-150 лет.

После перепланировки квартиры в таких домах преображаются и становятся более комфортными для проживания.

Минусы хрущёвок

Их много:

Низкая звукоизоляция внутренних перегородок из-за их малой толщины. В такой квартире слышны разговоры соседей, не говоря уже о работающем телевизоре. В многоквартирных домах ситуация немного лучше.

Сквозное отверстие для выхода между двумя соседними квартирами. Из-за недостаточной теплоизоляции в хрущевках неудобно и зимой и летом. Это снижает нагрузку на несущие конструкции дома и защищает помещение от шума.

Обычно комиссия отказывается согласовывать реконструкцию в хрущевке. Отверстия могут быть максимально смещены. Но для начала нужно сделать исследование помещения, обратившись в проектное бюро.

Даже трехкомнатная квартира кажется тесной и неуютной из-за низких потолков. Нужно очень постараться, чтобы она казалась просторнее. Человеку выше среднего роста в такой квартире будет некомфортно, в хрущевке практически негде хранить сезонные вещи.

В одно- и двухкомнатных квартирах балконов нет, окна выходят на одну сторону, поэтому света либо мало, либо света много, коридоры и лестничные марши узкие, что затрудняет перемещение массивных предметов.

Особенности планировки

В каждом небольшом помещении 1-464 есть балкон и небольшая кладовка. Мусоропровода и лифта в здании нет. Их строили с 1958 года в течение 6 лет. Квартиры имеют 1, 2 и 3 комнаты. В подъезде 4 двери.

Планировки двухкомнатных квартир домов из серии 1-464

общая площадь квартир в домах серий 1-464:

• в однокомнатной квартире от 30 до 31м2;
• в двухкомнатной квартире от 32 до 46м2;
• в трехкомнатной квартире от 55 до 58м2.

Площадь кухни 5,8м2. Остальные комнаты были уменьшены. Строительный материал — кирпич.

Кирпичная хрущевка

Начали строить дома серии 1-467 из бетонных блоков. Это позволило увеличить площадь кухни до 7,7м2. Ванные комнаты были соединены. Главный недостаток этой серии – входная комната в двушке.

Но в такой квартире можно сделать перепланировку.
Крупноблочная серия хрущевки 1-467

В 1963-1967 годах были построены дома серии 1-335. Их потолки на 4см выше. Кухня выросла до 6,9м2. Все квартиры, даже однокомнатные, имеют балкон. Звуко- и теплоизоляция хорошая. Но санузел соединен даже в трешках.

Серия домов 1-335

В таких хрущевках крыша была плоской. Срок её службы не превышает 15 лет, а верхние этажи часто страдают от протечек.

Площадь квартир в домах серии 1-335:

• в однокомнатной квартире от 30 до 31м2;
• в двухкомнатной квартире от 41 до 45м2;
• в трехкомнатной квартире от 55 до 58м2.

Жилая площадь однушки 18м2, двушек от 26 до 35м2, трешек от 42 до 48м2.

Перепланировка

Иногда единственный способ сделать хрущевку более удобной и просторной – это перепланировка. Чаще всего кухню соединяют с гостиной, а остальные комнаты остаются приватными.

При такой перепланировке однокомнатная квартира превращается в студию. Коридор укорачивают, оборудовав там небольшой гардероб.

Реконструкция 2-х комнатной квартиры с проходной комнатой позволила создать 3 комнаты

Это решение имеет ряд преимуществ:

квартира визуально становится просторнее, рабочее пространство кухни становится функциональным, комната становится светлее благодаря двум оконным проемам, кухню можно увеличить за счет гостиной.

Если в квартире есть раздельный санузел, его объединяют для установки стиральной машины.

«Корабли»: необычные фасады

«Корабли» или дома серии 1-ЛГ-600, пик строительства которых пришелся на середину 1970-х годов, получили популярное название благодаря своей цветовой гамме и лентовидным окнам, которые делают их похожими на палубные надстройки.

«Корабельная» серия насчитывает около двух десятков модификаций. Планировочные решения почти такие же, как и в случае с «Брежневкой». Потолки 2,5м, кухни 6,2–6,3 кв.м (исключение — «кооперативная» модификация 1-600А70 с кухнями 9,3–11,9 кв.м).

Шаг поперечных стен увеличен до 3,3м. Кажется незначительным. Но по этой причине маленькие комнаты имеют более квадратные пропорции, чем в брежневских и хрущевских домах. По крайней мере, вы можете сделать диван шире, и разместить кровать по всей комнате.

В архитектурных анналах начала 1970-х «судостроительная промышленность» рекламировалась как настоящий прорыв, позволивший разработать планировку квартир, которая наилучшим образом соответствовала демографическим потребностям.

Поэтому в «кораблях» есть однушки для малосемейных и трешки с девятиметровыми детскими комнатами, у которых «сейфовое» окно прямо под потолком.

Стоимость жилья в «кораблях»

Однокомнатные квартиры – от 3,1 млн. руб.

Двухкомнатные квартиры – от 4,2 млн. руб.

Трехкомнатные квартиры – от 4,5 млн. руб.

Окно под потолком на шестиметровой кухне позволяет рационально спланировать небольшую комнату. В девятиметровой спальне такое расположение окон обеспечивает безопасность малыша или позволяет вставить односпальную кровать.

Где они расположены

Основными районами развития «кораблей» в Петербурге являются Кировский и Красносельский. Также их можно найти в Выборгском, Приморском и Калининском районах, возле метро Приморская в Василеостровском.

Плюсы и минусы

Квартиры почти по цене хрущевки, но планировки другого поколения: никаких копеек со смежными комнатами, санузлы раздельные, коридоры чуть больше. В домах выше девяти этажей два лифта.

Самые дешевые однокомнатные квартиры на «кораблях» предлагаются практически по таким же ценам, как и в хрущевках. Но шансы встретить одиночку в таком доме намного выше.

Если вы ищете двухкомнатную квартиру у метро в Выборгском или Приморском районах, а предполагаемая сделка имеет бюджет чуть более 4 млн. рублей, вы обнаружите, что львиная доля предложения по этой цене и территориальному сегменту – это именно квартиры на «корабликах».

Слабым местом «корабля» являются наружные стены из тонких газобетонных полупанелей, которые промокают и не удерживают тепло.

Однако это не несущие стены, а стеновые ограждения, а значит, ремонт и утепление фасада (если речь идет о полной перестройке «кораблей») технически не сложны. При этом несущий каркас домов серии 1-ЛГ-600 надежен и имеет хороший запас прочности.

Лeнингpaдки

На смену брежневке пришло следующее поколение советских домов — Ленинградка. Квартиры получили свое название от имени Ленинградского зонального научно-исследовательского института, в рамках которого был разработан ряд проектов жилых домов.

Они считаются лучшим вариантом для советского жилья.

Ленинградский проект «Длинный дом» с несколькими входами в народе называют «Китайской стеной» или «Кораблем».

Панельный дом, построенный по ленинградскому проекту
источник: https://perm.domclick.ru

Oтличиe лeнингpaдoк

• Высота — от 5 этажей.
• Материал стен – панели или блоки, реже кирпич.
• Железобетонные перекрытия.
• Отдельная ванная комната.
• Одноместные номера.
• Высота потолков 2,55-2,7 метра.
• Окна чаще всего выходят на одну сторону, за исключением угловых и 3-х комнатных квартир.
• Площадь квартир: 1-комнатная квартира — от 32 до 36 кв.м, 2-комнатная квартира — от 45 до 49 кв.м, 3-комнатная квартира — от 60 до 68 кв.м, 4-комнатная квартира — от 78 до 85 кв.м
• Площадь кухни — от 7м2

Дом Ленинградской серии 1989 года постройки
источник: https://perm.domclick.ru

Дocтoинcтвa и нeдocтaтки

Преимущества ленинградок:

• удобная планировка;
• улучшенные типы панелей;
• лифт в домах выше 5 этажей;
• стены между квартирами несущие, благодаря чему квартиры имеют хорошую звукоизоляцию;
• ванная и туалет раздельные;
• в квартире может быть гардероб;
• большая лоджия или балкон, иногда идущие вдоль кухни и одной из комнат;
• можно сделать перепланировку, не трогая несущие стены — в квартире их нет.

Ленинград кирпичный 1980 года постройки
источник: https://perm.domclick.ru

Недостатки ленинградок:

• цена Ленинграда в престижном районе сравнима с новостройкой;
• плохая теплоизоляция в панельных домах;
• при разрыве межпанельных швов стены зимой промерзают;
• часть домов находится на границе с промзоной или вблизи крупных компаний.

Просторный балкон в ленинградке
источник: https://perm.domclick.ru

Планировки и размеры

Типичные сталинские постройки представлены в основном тремя сериями:

• 1-255 низкоэтажные сталинки, 2-3 этажа. Потолки 3 метра, стены полметра, квартиры от 1 до 3 комнат. Площадь 29-75 кв.м.
• 1-433. 4-этажные дома, потолки до 4м, стены до 50см.
• металлоконструкция 1-411, 4-5 этажей, потолки 320см, стены толщиной около полуметра. Площадь 42-82 кв.м.

Есть еще серия II- (01, 02, 03, 04, 05, 08, 14). Годы постройки: 1952-1964. Этажи — 3-8. Особого внимания заслуживают многоэтажные дома (до 10) из серий СМ-1, 3, 6.

На площадках обычно было 2-3 квартиры. Однокомнатных меньше 2-3 комнатных.

В номенклатурных домах на центральных улицах квартиры обычно 4-комнатные (реже 3-комнатные), по 2 на этаже. Площадь примерно 85-90 квадратных метров, санузел раздельный, потолки 3-4 метра.

Читайте также: Как покрасить вещи в черный цвет

Хрущевки

Когда Хрущев пришел к власти в 1953 году, он решил обеспечить жильем молодые советские семьи. Для этого разработаны проекты быстровозводимых высотных зданий. Была даже серия домов, которые построили за 45 дней — худшая панелька.

За полтора месяца ничего качественно построить невозможно, даже из панельных блоков.

Старые панели — это хрущевка

Плюсы

У хрущевки всего два плюса:

• Первое- это самая дешевая квартира.
• Второе – отсутствие несущих перегородок внутри квартиры.

Несущие стены – это стены, отделяющие квартиры друг от друга. Почему это хорошо? Отсутствие несущих перегородок внутри хрущевки облегчает реконструкцию.

В квартире нет несущих перегородок. Так что все можно перепланировать

К сожалению, первоначальный план может быть настолько абсурден, что и перепланировать толком не получается. Некоторые улучшения можно сделать, но глобальных не получится.

Главное правило, которое необходимо соблюдать – оставлять влажные помещения (кухню и ванную) на своих местах. Можно поменять местами ванну и кухню (например), но передвинуть или сдвинуть стены ванной или кухни хоть немного в прихожую не получится.

Такую реконструкцию никто не примет.

Возможные проблемы и минусы

Есть хрущевки кирпичные и панельные. Кирпич несколько лучше по звукоизоляции и теплосбережению. С панелью обычно хуже. Некоторые панели имеют отвратительную звукоизоляцию — можно в деталях записывать разговоры соседей.

Звукоизоляция зависит не только от конструкции, но часто и от качества/толщины панелей.

Кирпичный — удачнее. Они теплее, менее слышны

Вне зависимости от материалов, в хрущевках очень маленькая кухня и санузел — это основные проблемы. Хрущев считал, что советская семья может питаться в столовых, чтобы освободить советскую женщину от работы по дому. А пить чай можно на 4-6 кв.м.

Кухни такие маленькие, что холодильники нужно выносить к себе в комнату или кладовку (если есть). Также есть проблема поставить куда-нибудь стиральную машину. Её пытаются повесить над унитазом, придвинуть к двери, затолкать в ванную, превратить ванну в душ.

Каждый по-своему решает типичные хрущевские проблемы.

Особенности планировок

Многие хрущевские проекты имеют отвратительную планировку: двухкомнатные вагончики, маленький коридор, полное отсутствие зала. Комнаты в большинстве хрущевок мизерные.

Если поставить кровать в спальне, прохода может остаться всего сантиметров 30, а при имеющемся балконе можно выйти боком — вдоль стены или «перепрыгнуть» через кровать.

Высота потолков в хрущевках 2,2 — 2,4 метра. Хрущевым было поручено построить много доступного жилья. Стоимость квадратного метра составляла около 25 советских рублей. Отсюда минимальные габариты, тонкие стенки.

Для сравнения, в сталинках стоимость квадрата была 100-200 рублей в зависимости от дизайна.

Первоначальная планировка хрущевок. Как ни посмотри, это нехорошо

Возможны варианты, когда дверь санузла (обычно совмещенная, но даже если и раздельная) выходит в коридор напротив входной двери. Ну хоть дверь можно сдвинуть в сторону кухни — не идеально, но тоже выход.

Еще один недостаток — лестничные площадки очень маленькие. Те, кто пробовал приносить мебель, точно знают, что это плохо: больше, чем со стулом не развернешься.

Как правило, в домах такого типа нет централизованного горячего водоснабжения, обычно есть водонагреватели. При небольших габаритах кухни/ванной (где их часто устанавливают) на это уходят драгоценные метры.

Дома давно не «новые», поэтому сантехника, канализация, отопление, электропроводка – все это нуждается в замене. Причем замены локальные не только в квартире, но и в подъезде в доме.

Если на вводе стояки или проводка от щитка не менялись за последние десять лет, жилье лучше не покупать.

Покупать или нет?

В общем, хрущевка — не лучший вариант жилья. Их еще называют «хрущебы» — слишком маленькие комнаты с низкими потолками. Когда их строили, люди жили в бараках или вагонах, их безмерно устраивала отдельная квартира. Даже такая маленькая.

Да и квартиры «давали», за них не надо было платить, приходилось стоять в очереди.

После хрущевской перепланировки иногда получается хорошая квартира для небольшой семьи

Сегодня квартиры в хрущевках все чаще покупают молодые семьи, так как это относительно дешево. Как первое самостоятельное жилье — терпимо. Но если есть возможность, лучше выбрать из другой категории. Хотя бы те же брежневки.

Брежневки

Говорят, что брежневка — это та же хрущевка, только лучше. В период правления Брежнева (60-70 годы) продолжалась реализация жилищной программы. А вот кухни и санузлы увеличили на 1-2 метра, комнаты стали просторнее.

Были квартиры, в которых все комнаты были отдельными, без, например, коридора. В некоторых проектах коридоры были вполне приличными, и даже коридоры стали уютнее. Всего было около 40 дизайнов, большинство из них 5 и 9-этажные панельки. Есть и повыше – 12, 14 и 17 этажей.

Брежневка — несколько улучшенные конструкции по сравнению с хрущевкой

В 1975-1985 годах появились даже брежневские дома с хорошей планировкой. В основном это 3-х и 4-х комнатные квартиры. Все комнаты отдельные и нормального размера. В народе квартиры улучшенной планировки (УП) стали называть «улучшенными».

А вот кухни и санузлы все равно маленькие, хотя и на 2-3 метра больше, чем в хрущевках.

Еще одно отличие брежневки от хрущевки — более высокие потолки. Это уже 2,6 метра или даже 2,7 метра, что явно лучше 2,4. И больше места. Санузел стал раздельным, только в однокомнатных квартирах он остался совмещенным.

Кстати, однокомнатная в брежневке меньше, чем в хрущевке. Вот такой нюанс.

Проекция одного из брежневских домов. Отличие от хрущевки — комнаты раздельные, площадь большая, санузлы раздельные

Окна остались маленькими, но подоконники стали шире. Лестничные клетки также были увеличены. Теперь вы можете легко принести стол и небольшой диван.

Минусы, проблемы и способы решения

В большинстве брежневских домов проблемы те же, что и в хрущевках: маленькая площадь кухни и санузла, неудачная планировка (проходные комнаты). Есть и длинные, узкие коридоры, которые ни к чему не приспособить. Не радует отсутствие прихожих.

В брежневских пятиэтажках нет лифтов. Они расположены в девятиэтажках, но из-за плохой звукоизоляции их хорошо слышно при движении. Приватные разговоры в подъезде вести не стоит — все слышно на несколько этажей вверх и вниз.

Панельные небоскребы — Брежневка

Централизованное горячее водоснабжение есть не везде — во многих домах стоят колонки. Вроде неплохие, но дома старые, их канализация не приспособлена к большому водопотреблению. Из-за недостаточного напора воды иногда возникают проблемы с работой колонок.

Вместо теплой воды на выходе из смесителя можно получить кипяток или наоборот, вода остывает.

Еще проблема с проводкой. При строительстве брежневки в квартире было два-три электроприбора. Поэтому проводка рассчитана на скромный расход. И этой проблемы не избежать. Это нужно решать немедленно, иначе возможен пожар.

Замена проводов только в квартире – это полумера, также нужно заменить проводку от люка щитка. В целом вложения более чем приличные.

Старый фонд

Это здания, сохранившиеся с конца 19 века и возведенные до 1940-х годов. Их стены чаще всего кирпичные или деревянные, деревянные перекрытия и внутренние конструкции. Но могла проводиться и модернизация (замена перекрытий на металлические).

Основные преимущества: близкое расположение к центру города, толстые наружные стены и оригинальная планировка — в таких домах обычно много маленьких комнат, длинные коридоры, часто кухня проходная и без окон.

Элитные дома этого типа имеют элегантные подъезды с винтовой лестницей.

Недостатков много, и большинство из них связано с возрастом зданий: изношенные коммуникации, необходимость частого и сложного ремонта. Зачастую в таких домах получить разрешение на реконструкцию хлопотно или даже невозможно.

Дома старого фонда следует выбирать очень тщательно: внимательно осматривайте дом от подвала до крыши, читайте документацию, сравнивайте изображение квартиры на плане с реальностью. Хорошо, если в доме был ремонт и недавнее обследование.

«Старый фонд» может быть неоправданно дорогим из-за своего расположения.

⏰ «Срок жизни» старого жилья

продолжительность жизни сталинок составляет:

• для довоенной постройки — 120 лет;
• на послевоенный период — 150 лет;
• для серии «номенклатура» — до 200 лет (при условии проведения хотя бы одного ремонта несущих конструкций).

С хрущевками все гораздо хуже:

• для ранних каркасно-панельных домов – не менее 50 лет;
• для более поздних серий — 100-120 лет.

Во всяком случае, так обстоят дела согласно строительным нормам того времени. На практике значительная часть хрущевок ранних серий на данный момент находится в неудовлетворительном состоянии и требует как минимум капитального ремонта.

Что касается брежневок, то они изначально рассчитывались не менее чем на 50 лет эксплуатации (для пятиэтажных брежневок), а чаще — на 100 лет. Поскольку они новее, они изнашиваются меньше всего.

Планировка квартир в сталинских домах

Квартиры сталинского типа подходят под определение квартиры или резиденции. Планировка квартир в «сталинке» может быть разделена на несколько комнат, кабинет, библиотеку. Особенности «сталинок»:

1. Просторная территория;
2. Кухня от 7 до 15м2;
3. Отдельная ванная комната с большой ванной;
4. Высота потолков от 3 до 3,2м;
5. Широкий балкон.

Есть два типа «сталинок»: в подъезде — три двухкомнатные и трехкомнатные квартиры; и другая планировка — два жилых помещения с четырьмя комнатами.

Площадь квартир от 50 до 110м2. Дома с отличной звуко- и теплоизоляцией, так как построены из кирпича. Здания считаются дорогим и престижным жильем.

Среди недостатков были отмечены следующие:

1. Высокий процент износа зданий и коммуникаций;
2. Нет инфраструктуры — парковки и подземные гаражи;
3. Высокая цена.

Как выбирать

Когда вы покупаете дом, вы получаете окружающую среду в качестве нагрузки. Какой бы хорошей ни была квартира, качество жизни во многом зависит от соседей. Поэтому хорошо подумайте о входе, прежде чем принимать решение.

Пройдитесь взад-вперед, проверьте состояние входных дверей ваших соседей, общее состояние пола, стен, перил, лестничных маршей. Это показатель общего уровня жителей.

Внимательно осмотрите дом на наличие трещин, падений и других очевидных проблем

Найдите время, чтобы прогуляться по дому в течение дня, а затем вечером. Взгляните на контингент, живущий поблизости. С бабушками на лавочках очень хорошо пообщаться — они бесценный источник информации.

Они с удовольствием представят вам «факты», о которых умалчивают продавцы и брокеры. Вам нужно спросить о следующем:

• Насколько хорошо работает сантехника? Когда её ремонтировали/заменяли.
• Узнайте о проводке, как часто отключается электричество.
• Есть ли проблемы с фундаментом.
• Тепло ли зимой.
• Насколько серьезны ваши проблемы со слухом.
• Соседи проблемные.
• Не протекает ли крыша.
• Есть ли проблемы с плесенью.

Если вы удовлетворены ответами, вы можете рассмотреть вопрос о покупке. Однако помните, что при покупке квартиры на вторичном рынке без ремонта вам придется вложить значительную сумму в реконструкцию.

Более того, стоимость перепродажи увеличится только на треть от вложенной суммы. Так что покупать с ремонтом выгоднее, но нужно следить за тем, чтобы ремонт был качественным, а не дешевой косметикой, которая только маскирует серьезные недостатки.

Нестандартные советы для хорошего выбора

Совет № 1. Когда вы смотрите на квартиру, нюхайте ее. Если есть запах сырости, плесени, лучше не брать, какой бы хорошей ни была цена и компоновка. Скорее всего, предыдущие владельцы тоже пытались избавиться от этой проблемы, но не вышло. Не факт, что у вас получится.

Состояние входа очень важно

Совет № 2. В холодное время года обращайте внимание на количество открытых окон/форточек для обитателей дома. Чем их больше, тем больше вероятность того, что в доме тепло. То же самое можно сказать и о большом количестве деревянных окон.

Дело не в скупости или низком уровне доходов владельцев, а в том, что нет острой необходимости заменять их на «герметичные» окна.

Совет № 3. Обратитесь в управляющую компанию. Сохраняются отчеты обо всех глобальных проблемах, возникших в быту. Это течи крыши, проблемы с сантехникой, проблемы с проводкой и т.д. Заодно вы узнаете и о скандальных соседях, если таковые имеются.

Какую квартиру выбрать

В зависимости от вашего бюджета, личных предпочтений и других факторов вы можете купить квартиру в сталинке, брежневке или даже хрущевке. Однако стоит уделить внимание выбору объекта и оценке его индивидуальных особенностей, преимуществ и недостатков.

Ключевые моменты для оценки:

• Качество фундамента;
• Качество проводки;
• Показатели теплоизоляции;
• Показатели звукоизоляции;
• Прочность кровли и ее состояние.

Также стоит заранее прикинуть возможные затраты на ремонт в квартире в сталинке, брежневке или хрущевке.

В чем разница

Понятно, что отличия между квартирами такого формата, как хрущевка и брежневка, есть, и они существенны.

И чтобы ответить на вопрос, чем сталинка отличается от брежневки или хрущевки, стоит упомянуть основные черты жилых домов так называемой сталинской застройки:

• Наличие индивидуальных архитектурных решений;
• Перекрытия деревянные (реже железобетонные);
• Несущие стены из кирпича;
• Просторные апартаменты;
• Электросчетчики, расположенные в квартирах;
• Наличие удобств не полное — в некоторых квартирах нет санузлов и горячей воды;
• Толстые стены – 65см или 2-3 кирпича;
• Высокие потолки – до 3м и более;
• Срок службы до 150 лет.

По сравнению со сталинскими домами квартиры в брежневках и хрущевках намного скромнее по площади. К тому же и срок службы таких домов меньше – как правило, не более 50 лет. Их стенки тоньше, что приводит к низкой теплоизоляции.

Однако важным преимуществом можно назвать обязательное наличие удобств в квартирах.

Брежневка и хрущевка различаются форматами, но есть и общие черты. У брежневок много преимуществ перед хрущевками — не случайно их называют «улучшенной версией хрущевки».

Благодаря внушительному метражу квартир, повысился комфорт проживания.

Михайлов Дмитрий Александрович Ведущий юрист по гражданскому праву • Стаж 10 лет :

«Среди преимуществ брежневки перед хрущевкой – отсутствие серьезных проблем на разных стадиях ремонта и возможность обустройства квартир с учетом собственных представлений о комфорте.»

Послевоенные года

Жилищная проблема, обострившаяся в послевоенные годы, требовала нового подхода к ее решению. В строительстве домов преобладал функционализм, максимальная экономия и отказ от всех архитектурно-планировочных излишеств.

Сталинка

Желание сэкономить было продиктовано стремлением быстро построить необходимые метры и переселить людей из коммуналки и бараков.

Предполагалось, что обеспечение каждой советской семьи отдельной квартирой было для одних более актуальной задачей, чем строительство домов с более высоким уровнем комфортности, а других оставляли в домах, где жить было практически невозможно.

Чем отличается хрущевка?

Новые поселенцы игнорировали соседний санузел и узкие, неудобные лестничные пролеты. Возможность переезда в отдельную квартиру и переселения туда семьи перевешивала скупость планировки, недостатки проектов, потолки до макушки.

Однако, даже суммируя все недостатки, сравнение новостроек при хрущевках, кирпичных или блочных, с типовыми деревянными двухэтажками, относившимися к первой советской массовой серии, говорило в пользу хрущевок.

Совмещенный санузел хрущевка

Название «брежневка», по существующей аналогии, произошло от фамилии тогдашнего генсека Брежнева.

Их также относят к зданиям в стиле функционализма, однако их непохожесть и довольно существенная от хрущевки обнаруживается не при осмотре внешнего вида здания, а при сравнении внутренних особенностей.

Такие квартиры строились с середины 1960-х, но в 1980-х появился термин «новая планировка». Несмотря на сохраняющуюся нехватку квартир, улучшение распределения квартир стало не только необходимостью, но и возможностью для государства.

Городской двор

Проблема сейчас в том, что хрущевка строилась, как временная мера, и через какое-то время ее планировалось демонтировать. И теперь они уже не приспособлены к жизни.

Цель строительства панельных хрущевок – обеспечить людей пусть и не очень комфортным, но отдельным, самостоятельным жильем.

В то время строились в основном одно- или двухкомнатные квартиры. В брежневское время в проектах предусматривалось большее количество трехкомнатных квартир, появились даже четырехкомнатные.

Даже первые брежневки, представляющие собой усовершенствованные разновидности хрущевок, отличаются более удобным внутренним оформлением. К концу 1980-х различия между конструкциями стали очевидны для неспециалистов.

Брежневка

«Хрущевка»: маленькая, но своя

Продолжая разговор о том, чем «хрущевки» отличаются от «брежневских», проанализируем особенности помещений, построенных во времена правления преемника Сталина.

Девизом строительства жилых домов, начатого в 1955 году декретом «О развитии жилищного строительства в Советском Союзе», стал лозунг: «Каждой семье — маленькую, но свою квартиру!»

«Хрущевки» — это типовые 3-5-этажные кирпичные или панельные дома с низкими потолками (2,5м) и без подсобных помещений. Архитектурной ценности такие постройки не имели — их строили только для компенсации нехватки жилья.

Одно- и двухкомнатные квартиры отличались плохой звукоизоляцией, наличием смежных неизолированных комнат и небольшого совмещенного санузла.